Alquileres tras DNU: qué pasa con el depósito al firmar contrato y otras claves

El decreto de necesidad y urgencia (DNU) 70/2023, firmado por Javier Milei y vigente desde fin de año, cambió de raíz las reglas de los alquileres de viviendas. Y entre ellas las que se refieren al depósito de garantía, uno de los principales costos que afronta el inquilino al ingresar a la propiedad.

El depósito es un monto que el dueño retiene antes de entregar la vivienda para incentivar al inquilino a que, al terminar el contrato, no deje boletas impagas, daños sin reparar u objetos faltantes. Ya que en esos casos, no podrá recuperar el dinero (o al menos no todo).

En 2020, la ahora derogada ley de alquileres 27.551 había limitado el monto del depósito. Desde entonces no podía ser «mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler», en contratos que debían durar tres años.

La norma anterior establecía, además, que el depósito debía ser devuelto con su valor actualizado según el del último mes de alquiler y sin demoras, justo «en el momento de la restitución del inmueble».

Aquellas exigencias -entre otras- dejaron de existir el 30 de diciembre de 2023, cuando entró en vigencia el DNU presidencial y quedó modificado el artículo 1.196 del Código Civil y Comercial de la Nación, que es el que rige la cuestión.

¿Qué dice la normativa sobre el monto del depósito y el modo de su devolución? Casi nada. En línea con el espíritu libertario del todo el DNU, el tema quedó casi desregulado.

¿Cuánto puede pedir el dueño como depósito?

«Ahora hay total libertad para que las partes se pongan de acuerdo con respecto a los depósitos en garantía», explicó Iván Ginevra, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Y es que el DNU 70/2023, en su artículo 255, establece textualmente que: «Las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía».

Con lo cual, quedó habilitada la posibilidad de que el propietario cobre un depósito mayor a un mes de alquiler (por ejemplo, 2 o 3 meses), aunque también podría ser menor (por ejemplo, medio mes) o incluso una suma en dólares, siempre y cuando lo convenido sea aceptado por el inquilino y figure en el contrato.

«Ahora se puede fijar el monto de depósito que acuerden las partes, y en la moneda que acuerden las partes. Así, se volvió al sistema anterior, que era el del Código Civil y Comercial previo a las reformas de las leyes 27.551 y 27.737», explicó a Clarín el abogado Enrique Abatti (h), especialista en Derecho Inmobiliario.

Alquileres: tras el DNU, ¿el depósito deberá devolverse con alguna actualización?

En la misma línea, el artículo 255 del DNU de Milei aclaró que las partes podrán «determinar libremente» también la «forma en que serán devueltas» la fianza o depósito de garantía «al finalizar la locación» (es decir, el alquiler).

Con lo cual, sólo habrá una obligación de actualizar el monto en la medida en que el dueño y el inquilino negocien esa condición y la incluyan en el contrato.

«Si las partes no pactan que el depósito en garantía deba devolverse actualizado, entonces lo que corresponderá devolver será la misma cantidad de pesos o de la moneda extranjera que se haya entregado al inicio», afirmó Abatti, quien además es directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

«En cambio -añadió-, si se pactara que el depósito debe devolverse actualizado, habrá que aclarar en el contrato cómo se hará el ajuste: por ejemplo, si se devolverá el equivalente al último mes que pague el inquilino o si se usará algún índice.»

¿El depósito debe devolverse apenas se desocupa el inmueble?

Cuando el DNU da a las partes libertad para pactar la forma de devolución del depósito, eso también se aplica al momento del reintegro, un tema sensible que suele traer discusiones.

La antigua exigencia de devolverlo «en el momento de la restitución del inmueble» -salvo que quedaran servicios o expensas sin pagar- quedó suprimida.

Con lo cual, ahora nada impediría que el dinero sea devuelto por el propietario 30 o 60 días después de la entrega de las llaves, si el inquilino aceptó esa condición.

En cualquier caso, para evitar conflictos, el consejo de los expertos es una vez más que las condiciones queden bien detalladas en el contrato. «Ahora la norma no indica en qué momento hay que restituir el depósito. Con lo cual, siempre será recomendable fijar un plazo», recomendó Abatti.

¿El DNU cambia el depósito de los alquileres iniciados en 2023, 2022 o antes?

No. Todos los cambios mencionados son aplicables únicamente a los contratos iniciados a partir del 30 de diciembre de 2023, es decir, los celebrados una vez que entró en vigencia el DNU 70/2023.

Por el contrario, los alquileres iniciados antes del DNU seguirán regidos hasta su finalización por la ley que estaba vigente el día en el que fueron firmados.

¿Qué otros cambios relevantes trajo el DNU para los alquileres de vivienda?

-Habilitó contratos en dólares. «Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes», define el DNU.

-Eliminó la duración mínima. Se eliminó la exigencia de alquilar viviendas por al menos 3 años. Las partes ahora pueden pactar el plazo libremente. Y sólo si no lo especificaran, será de 2 años.

-Permitió acordar los ajustes. Las leyes anteriores imponían la frecuencia de las actualizaciones (12 o 6 meses) y los índices a utilizar (ICL o Casa Propia). Tras el DNU, las partes pueden negociar libremente qué método o fórmula aplicar y con qué periodicidad.

-Permitió adelantar pagos. El DNU admite que en los alquileres de vivienda las partes acuerden pagos por varios meses juntos, lo que antes estaba prohibido.

-Cambió la pena por irse antes. El inquilino ahora puede rescindir en cualquier momento, pagándole al dueño una indemnización equivalente al 10% de todo lo que reste por abonar del contrato.